Kategorie
Myśli inwestora

Czy warto inwestować w nieruchomości w czasach koronawirusa

W obecnym kryzysie jest dosyć prawdopodobne, ze popyt na nieruchomości spadnie, przynajmniej w najbliższym czasie.

Nieruchomości mieszkaniowe to grupa nieruchomości, na które jeszcze niecały miesiąc temu mieliśmy silny popyt. Ceny rosły, a deweloperzy rozpoczynali kolejne budowy. Dodatkowo od kilku lat popyt był wspierany przez przybyszów zza wschodniej granicy. Nagle przyszedł impuls i wiele się zmieniło. Obecnie prowadzi się dyskusje, czy nowi bezrobotni Polacy zastąpią Ukraińców, którzy już wyjechali na wschód na czas kryzysu. To tylko jeden z czynników, który będzie miał mocny wpływ na spadek popytu na nieruchomości mieszkaniowe. Kolejnym czynnikiem może być znaczne osłabienie rynku wynajmu krótkoterminowego. Ten sektor może się odbudowywać przez kilka miesięcy, szczególnie w miejscowościach gdzie obecny był tylko ruch turystyczny. Oddawanie wielu mieszkań z rynku najmu krótkoterminowego na rynek długoterminowy wpłynie negatywnie na czynsze z najmu mieszkań, to obniży rentowność, a w konsekwencji popyt inwestycyjny na nieruchomości mieszkaniowe może również osłabnąć. Z drugiej strony będziemy mieć siłę inflacyjną, wynikającą ze znacznego dodruku środków przez NBP. Jak wiemy nieruchomości całkiem nieźle zabezpieczają przed inflacją. Ta siła może zrównoważyć powstające pole do potencjalnych spadków.

Ciekawe jest jak zachowa się rynek powierzchni biurowej. Obecna sytuacja z wirusem buduje nowe nawyki. Część kardy managerskiej rozumie, że do skutecznego zarządzania nie potrzebuje mieć pracowników na miejscu, wystarczą odpowiednie procedury pracy i solidne połączenie zdalne. W kontekście tego firmy zrozumieją, że nie jest potrzebne utrzymywanie tak dużej powierzchni biurowej. Popyt długoterminowo może się osłabić, szczególnie w dużych miastach, gdzie jest wiele korporacji, które prosto mogą wysłać pracowników do pracy w domu. Kolejnym czynnikiem będzie spadek popytu wynikający z bankructw wielu firm, czego zapewne niebawem będziemy świadkami. Bankructwa firm oznaczają spadek popytu na powierzchnie biurowe. Z drugiej strony mamy Reity inwestujące w powierzchnie biurowe. Przy obecnych czasach zerowych lub ujemnych stóp procentowych, nawet gdy obecnie przecenione już reity obniżą poziom wypłacanych dywidend to nadal będzie znacznie więcej niż oferują lokaty w bankach i obligacje. Wiele osób zdecyduje utrzymywać swoje udziały w owych Reitach, co będzie równoważyć popyt na nieruchomości biurowe. Kolejnym istotnym czynnikiem będą okazje inwestycyjne, które niewątpliwie zaczną pojawiać się na rynkach.

W przypadku powierzchni komercyjnych, wydaje się, że czynsze spadną. Nowe bezrobocie, które się pojawi znacznie ograniczy chęci do nowych zakupów, sklepy będą potrzebowały kusić nowymi niższymi cenami, a właściciele galerii nowymi niższymi stawkami czynszów.

Powierzchnie magazynowe są największą niewiadomą. Sytuacji na rynku powierzchni magazynowych może sprzyjać fakt, że ecommerce zwiększył przychody w stopniu znacznym. Do zapewnienia odpowiedniej logistyki towarów sklepów internetowych będą potrzebne odpowiednie magazyny . To zjawisko może utrzymać lub nawet zwiększyć popyt na nieruchomości magazynowe.

Weźmy pod uwagę warunki, w jakich w ciągu najbliższych lat przyjdzie nam funkcjonować:

Realna inflacja wydaje się, będzie na wysokim poziomie (weźmy pod uwagę wszystkie programy dodruku, które zostały ogłoszone przez USA, UE, Polskę itd.). Krótkoterminowo w najbliższym czasie możemy być świadkami czynników deflacyjnych.

Realne stopy procentowe będą na niezwykle niskim poziomie i będą przynajmniej w najbliższym czasie oscylowały blisko 0%., mamy sytuację, w której mimo kilkuprocentowej inflacji lokaty bankowe płacą prawie nic;

Obligacje największych gospodarek jak USA, Japonia, Niemcy nie płacą odsetek za obligacje, przypomnijmy, że rynek obligacji jest wart prawie 210 bln USD.

Spora część obecnych kredytów będzie ulegać dewaluacji.

Czy w wirusowej sytuacji w jakiej się znaleźliśmy warto rozważać inwestowanie w nieruchomości?

Tak, warto ale należy do tego podejść bardzo ostrożnie.

Część inwestorów będzie szukać nowych źródeł inwestowania swojego kapitału przy zerowych możliwościach na rynku lokat i obligacji.

I być może owi inwestorzy znajdą ETFy, które przy obecnych poziomach cen umożliwiają dywidendy na poziomie ponad 5%.

Skąd takie możliwości inwestycyjne. Ano stąd, że pewne ETFy przez lata pozostawały zdołowane na rynku, a w czasie wybuchu epidemii wirusa nawet spadły.

Dlaczego warto podejść do inwestycji ostrożnie? Dlatego, że nie znamy przyszłości rynku nieruchomości. Nie wiemy jak spadki przychodów związanych z wirusem przełożą się na zyski funduszy inwestujących w nieruchomości. Nawet zakładając jeden gorszy rok, będziemy mieć 5% zwrotu z dywidendy. W kolejnych latach powinno to być ponownie bliżej 10%.

Pamiętajmy, że nieruchomości są dobrym zabezpieczeniem na czas inflacji.

Dlaczego jeszcze dalej warto być ostrożnym. Ano dlatego, że może przyjść kolejna fala spadków, która rozleje się na rynku. Zakup ETfów inwestujących w fundusze będzie mógł być tańszy.

Zakup nieruchomości na własną rękę za kilka miesięcy może okazać się całkiem sensownym pomysłem. Powinniśmy być świadkami pojawienia się na rynku okazji inwestycyjnych. W czasach gdy banki będą silniej badać potencjalnych kredytobiorców, deweloperzy zanotują spadki sprzedaży, na rynku prawie na pewno pojawią się nieruchomości wystawione znacznie poniżej ceny rynkowej. Z szansy będą mogli skorzystać dysponujący w danej chwili gotówką, ale także zdolnością kredytową. Warto pozostać czujnymi i nie zamykać się na potencjalne możliwości, które podsunie rynek. Nawet w sytuacji gdy na rynku nieruchomości będzie się „lała krew”.